Madryn no esta en el aire

¿Cuanto cuesta producir suelo urbano en Madryn? ¿Como se fijan los precios de la tierra ? ¿Quien genera la especulación de la tierra? ¿Contribuye a resolver el acceso a la tierra el proyecto de un "Banco de Tierras"? ¿O es una nueva manera para que nuestros políticos cambien tierra por votos? Estos interrogantes tienen respuesta en el presente articulo, lejos de los discursos engañosos y "políticamente correctos" tan comunes como lamentables de nuestros políticos y sus medios de difusión complacientes. En archivo PDF se detallan los costos reales para producir suelo urbano

Madryn no esta en el aire

Las ciudades crecen y se desarrollan con las inversiones de privados. Madryn es un buen ejemplo. Las actividades económicas privadas son las que generan riqueza y empleo que empujan la rueda de su crecimiento. Luego toda la ciudad funciona.

Pero las ciudades no están en el aire. Están asentadas en un territorio que reúne unas condiciones necesarias para que puedan funcionar, tales como accesibilidad vial, servicios de agua, EE, gas y cloaca. En el mejor de los casos con un plan de desarrollo que permite (a públicos y privados) orientar sus inversiones. A esa parte del territorio le llamaremos genéricamente suelo urbano, sin olvidar que detrás de ese título hay una gran variedad de usos, desde industriales y portuarios hasta comerciales y bancarios, además de los usos residenciales.

Producir las condiciones para que el suelo sea urbano tiene un costo y luego un precio en el mercado inmobiliario. Lógicamente el costo de producir suelo urbano tiene directa relación con el precio que ese suelo tiene, el cual –como ocurre con cualquier otro mercado- está sujeto al juego de la oferta y la demanda.  Simplificando podemos afirmar que cuanto mayor es el costo de producir suelo urbano, la oferta tiende a disminuir y por lo tanto a encarecer su precio en un contexto de demanda creciente. Pero, si la demanda no crece, la ciudad tampoco crece.

Por supuesto que una ciudad con aspiraciones a crecer y desarrollarse -como Madryn- necesita producir suelo urbano en una medida que permita atender la demanda para sus diferentes usos a valores razonables y competitivos. Simplificando podemos afirmar que más competitiva será la ciudad cuanto más sencillo y económico resulte producir suelo urbano.

Sin embargo, la realidad nos indica que el costo de producir suelo urbano en Madryn es muy alto. En promedio, los costos directos (apertura de calles, extensión de servicios, etc.) significan un 61,5 % del precio de venta y los impositivos un 25,3 %. Sumados alcanzan el 86,8 % del precio de venta para un lote que en el mercado inmobiliario tiene un precio de 50.000 dólares.

Al análisis económico hay que sumar los costos financieros de una tramitación que alcanza 3 o 4 años de gestión, producto de la burocracia estatal y la falta de legislación urbana de calidad. Por supuesto que no es menor que en nuestra ciudad no tenemos un plan de desarrollo serio, razonable y sostenido en el tiempo que brinde certezas y seguridad para nuevas inversiones en el mercado inmobiliario. Peor aún, todavía sobreviven legislaciones absurdamente restrictivas que producen directamente la inmovilización de tierras que bien podrían significar nuevos desarrollos de calidad.

 De allí que resulta por lo menos irresponsable –y muchas veces interesada y mezquina- aquellas afirmaciones engañosas que le endilgan al propietario de la tierra la responsabilidad por el precio en el mercado inmobiliario del suelo urbano.

Con este panorama, cabe preguntarse ¿quién es el responsable de la especulación del suelo urbano en nuestra ciudad,  -tan difundida como mal entendida- sino la propia incapacidad de nuestros políticos para planificar y generar legislación de calidad?

Por eso es que no sorprende que la falta de suelo urbano en Madryn fuera identificado como principal problema en los debates iniciales que se generaron en el marco de las reuniones que convoco el CIPPEC y que nuestros medios de difusión dieron amplia cobertura en sintonía con el discurso oficialista de pertenecer a las “ciudades inteligentes” de la Argentina. Pero lo que si sorprende es su propuesta de creación de un banco de tierras municipal como solución a la falta de suelo urbano.

El proyecto crea una nueva estructura burocrática en la administración municipal cuyos integrantes serán designados por el Intendente de turno con la finalidad de conformar un stock de suelo urbano con tierras municipales y el 30 % de las parcelas que surjan de nuevos loteos de los desarrolladores inmobiliarios, pudiendo elegir éste pagar en dinero o en lotes. Luego, los lotes saldrán a ofrecimiento público de acuerdo al criterio arbitrario del intendente de turno y cuando le resulte oportuno. La propuesta no solo es insostenible en términos económicos sino que además abre la puerta a las distorsiones en el mercado por la competencia desleal y especialmente a las prácticas clientelistas, demagógicas y corruptas por las que –lamentablemente- somos tan bien conocidos en el mundo los argentinos -mucho más que las ballenas en Madryn-. (Recuerde estimado lector, las controvertidas ventas de tierras por ofrecimiento público que llevo adelante el municipio o las adjudicaciones de tierras sin cargo a gremios amigos).

En definitiva, Madryn no está en el aire. Madryn está asentada en un territorio que tiene condicionado el futuro por su incapacidad de producir suelo urbano en la medida que necesita, con procedimientos verdaderamente inteligentes, razonables, transparentes y competitivos. No tengo dudas que el proyecto de banco de tierras aplicado como está redactado no resuelve el problema de la falta de suelo urbano y por el contrario producirá un grave estancamiento en el desarrollo de la ciudad.


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